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【佛学与商道、管理】

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关于我

噶玛慈诚●周文:佛教藏密噶举派瑜伽行者,非出家人。美国杜克大学管理心理学博士,AMC安盛管理顾问机构、亚洲佛商公益基金会创始人。

 
 

不敢裸泳,所以救市  

2008-08-04 18:15:39|  分类: 好文推荐(引用) |  标签: |举报 |字号 订阅

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题前:
 
预测,其实不需要多少能耐,而是勇气。明知说出来,终归是讨骂、找骂的预测尤为如此。
就像房价,预测他涨,骂声一片,预测他跌,下绊子的也会有一大片。尤其是在网络当中,浮躁尤甚的网络当中。
所以有时候尝试学会闭嘴,涨也好,跌也好,管我何事?
又往往闭不了嘴,多多少少会有一些朋友问我,房价怎么样了?会怎么样?
问题说出来很简单,回答起来真还不好一两句话说清楚,还是写写吧,即使有人欢喜有人忧,即使拍砖有人顶。
我所知道的,我所积极认知的,我所独立判断的,无论对错,权当参考吧。

看看你自己,是不是开发商的人质?

写稿的原因,想方设法混进了白沙晶城的业主QQ群。均价6000元左右/平方米的白沙晶城,在业主们看来,当然是物有所值。虽然其中也有业主会掏心窝地跟我说,“如果这个楼盘是今年上半年开盘,我是肯定不会买的,会选择再等等,或者买性价比更高的房子”。但这位在深圳工作、回长置业的朋友还说,深圳房价跌了很多,早知道就在深圳买了。不过,长沙房价跌不到哪去,市中心的房子6000元不贵。

和这些已经置业的消费者或许不同的是,准备或者计划购房的人们估计就不是这么想了:房价跌吧,再跌吧,让房价大跌的暴风雨来得更猛烈些吧。如果人人都是高尔基,我想,意欲购房的人们绝大多数会愿意,将这样的话作为传世之作。

有时候我们义不容辞地反驳开发商绑架银行的说法,也可能会楼市低迷期间的“救市”传闻不屑一顾。救什么市?


房价就只能涨不能跌?

如果要说真理,我宁愿相信这就是真理。楼市刚开始回调,就来救市,合适吗?有必要吗?能顺应民心吗?
可惜,我们也无法回避一个现实:存在即有理。

开发商绑架银行了吗?或许我们不愿意相信,但现实还是绑架了。房贷是各大银行至关重要的收入来源,房贷出了问题,银行的大爷们能不急得像热锅上的蚂蚁?银行股、地产股不约而同领跌股市,无力回调,广大股民们的血汗钱套在里面,能不心急如焚?
即使会有不少股民朋友不把股市大盘的走势除了地板,还有一层、两层、三层地下室归罪于楼市低迷的影响。而此时如星星之火或可燎原的“断供”潮背后,投机取巧或者节衣缩食买的房子转眼间变成了负资产,或者已经还不起高额的银行按揭,被迫选择“断供”这样的“自宫”之道,岂止是心焦这么简单。
无论真假,亦无论虚实。在置业置成负资产已经存在或将大面积存在的现实中,开发商把“救市”的要挟从银行、股市转向已置业者,无疑成了一记绝招。置业者成了和开发商拴在一根绳子上的蚂蚱,为数众多的已置业者自然也就从默默承受,变成了支撑楼市的中坚力量。

喊跌的力量如此渐渐变弱,“救市”如此或者并非不那么顺应民心。
何况,我们还不能遗忘,房价向上,最大的赢家是谁?房价下挫,土地流拍,最大的输家是谁?显然,从去年10月份开始乌云渐渐迷漫,暴风雨侵袭范围渐渐变大的楼市天气,延续至今,最最最坐立不安的不是别人,而是他们。

银行大佬、广大股民、已置业者,直至决策者们,以及楼市发展相关行业的获益者们,他们,是花了钱,出了力,买了票进场的,他们或许不希望开发商捞得太多,但他们一样不希望看到开发商们集体裸泳,他们尤为担心的是,开发商还会把他们拉下水一起裸泳。
因为这般,不难理解多数开发商宁肯卖不动,宁肯天天哭穷,也不愿意降价销售,也不愿意闭上习惯喊口号喊概念再喊要“救市”的嘴的原因了吧。

楼市低迷:缘于资本游戏规则变了

有人于是说,所谓深圳的、广州的,进而漫延至北京、上海的“断供”潮其实是炒作,是开发商借机要挟有关部门尽快“救市”,否则,不止是开发商倒霉,广大已置业者也会倒霉,断供真若成了“次贷危机”,有几家银行能撑得住?国家经济能在当下“极其困难”的情况下再受得这一“补”?
我认为这就是当下经济的悲哀。楼市不止是绑架了银行、股市,而是绑架了为数众多的国民,绑架了政府。

他们却无一例外的一筹莫展。
郎咸平教授是我认同比较多的经济学者。近期他在浙江一个制造行业的论坛上说的一些话,让我更加认知这种悲哀。
一、中国经济现在不是过热,也不是过冷,而是一边热一边冷的二元经济问题。于是降温不行,就像楼市宏观调控,效果刚刚显现,跳出来要救市的声音便不知道有多少。升温更不行,再任由房价暴涨,物价暴涨,社会问题必然此起彼伏。
二、国内制造业这两年过得很苦,尤其是出口型企业。利润越来越薄,成本越来越高,和几个开发商兜里没闲钱了就“救市”不司的是,一批批的沿海出口加工企业已经或者正在关门大吉。显然,早就在承受存亡压力不是开发商,而是出口制造商。
三、中国楼市的能耐为什么这么大?不是开发商本事大,而是国家这些年来以基础设施建设投入为主导的积极财政政策拉动GDP发展的衍生品。城市建设、交通建设造就楼市机遇,地产暴利吸引开发资本,开发资本进而吮吸“全民”资本、绑架“全民”资本。
仿佛一夜之间,楼市成了全国人民的聚宝盆。不扩生产线了,不搞技术创新了,搞楼盘开发,明摆着赚钱赚得更快、更多。董事会、股东谁会反对?君不见,海尔在行动,远大在行动?煤老板,矿老板,社会游资在集结号之下,哄拥而来,不盖楼,就炒房。银行、股市紧跟其后一起吆喝,生怕夜长梦多的国民们于是开始疯狂地抢房,排3天队又如何?可以省好几千好几万啊!3分钟就买一套房子又如何?不迅速出手,煮熟没煮熟的鸭子都会飞啊!
以至我不知道这是谁是悲哀,但我可以肯定的是,这,是有问题的。有什么问题,我想在这个时候,朋友们也会明白。
四、关于楼市宏观调控的政策这些年来从来就没有间断过。土地增值税、90/70政策、打击圈地囤地政策、二手房交易契税新政、住房保障新政等等,国家有关部门可以说是绞尽了脑汁,能用的招都用了,不能用的招也用了。最终效果甚微。为什么?上有政策下有对策呗。直到第二套房贷新政的出台,楼市的晴空万里开始在政策由点到面的传染当中,逐渐演变为大范围降雨。
或许很多人不能理解,第二套房贷新政为什么会有这么大的力量,能把楼市这个庞然大物,在半年之内翻个身,从一个声音喊涨到像推翻多米诺骨牌一样的集体性低迷与观望,甚至摔跤。
究其原因,还是因为第二房贷抄了楼市的资本之底,以前资本有多少可以流多少进来,政策出来了,很多钱进不来了,或者说进来不划算,没什么钱赚就不进来了,现实的、预期的资本流入大幅减少,楼市成交量自然急剧下滑,开发商卖不动了,自然有人被迫降价,有人降有人跟随,房价就这么跌下来了,房价跌了,地产股不被看好了,地产开发也吸引力大大削弱了,很多开发资本要么骑虎难下,要么转变了方向。拍了几个地王又怎么样,亏几千万违约金算了,这块地不要了,因为再去开发亏得更多。土地拍卖于是接二连三流拍,价格卖不起来,财政计划也眼看着完不成了。
这就是第二套房贷所引发的楼市多米诺骨牌效应。虽然同期有国家的货币从紧、信贷从紧政策、暂缓房企IPO、打击圈地囤地政策的辅助性作用,但是,这场所谓的楼市拐点,始作俑者,或者最大推手还是第二套房贷。
五、楼市是一个投机投资型的市场,还是一个居住型主导的市场,有着质的区别。第二套房贷的最大功力就在于将一个投机投资型的楼市扭转为居住型主导的楼市。将炒房有理打压成炒房有病的结果,就是变成银行想放松第二套房贷都不敢放,不能放的境地,就是让开发商原本可以预售证到手,三天卖完或者自己还可以炒一把的往事随风而去。沉住气,把购房者当上帝,当目标群体的购房需求、特征作为产品开发、定位和市场开拓的主攻方向,100块100块钱的赚,很多开发商真还不会、不懂、不能。
所以很多开发商还要幻想:只要是房子,就有人抢,无论三个星期涨一次价,还是三天涨一次价,都会被一抢而空的日子什么时候会重来?
因为幻想、因为绑架,所以要挟,所以开发商们都说要做猪坚强,要等“解放军”来,要“救市”。

救市争议:效果不容置疑未来危机四伏

昨天晚上,一个朋友在QQ问我,“你认为长沙这次救市会有效果不?”
我反问,“这还要问吗?”
他发过来一个笑脸说:“没办法,我那几套房子又要继续升值了”。
这样的心态很正常,我想,很多已经置业或者有几套房子的市民肯定是对此喜而乐见。办公室一位同事有一套房子出租,租了两年,每年租金1万多块钱,作为一个经济新闻的知名记者,她自诩这样出租太不划算。20多万元的资本一年只有1万多的收益,还要折旧,太小了。还不如卖掉变现作其它投资。
在长沙2008年6月份租售比达到1:302的情况下,商品房出租明显是越来越不划算。在长沙市政府近期连续出台四大楼市“救市”政策的当下,长沙楼市格局或将开始新的变化,她也开始考虑,趁房价涨起来了,二手房交易费用降低了,敢紧找机会卖出去,还可以赚个现实的行情。
显然,在长沙市“救市”政策的新闻出来之后,很多市民关于购房、关于置业投资的小九九也在开始变化,即使这个时候新浪上面的网友们还在披天盖地的争论,要不要救市,应不应该救市,救不救得了市的话题。
还是上面说的一句话,存在即有理。
说要不要救市,应不应该救市都是空话,而如何救市,如何确保楼市被救之后不再重蹈疯狂而是日趋健康理性才是真正的关键所在。
至于救不救得了市的问题。我想可以用一个简单的数据来说话。这几天一直在做关于长沙楼市新政系列新闻报道的策划方案和稿件处理。考虑尽量要求全面,成稿尽量展现要点。但还是在做长沙经适房新政篇的时候,漏掉了一个关键的数据对比。 一边,据长沙市政府计划,2008年将实现经适房货币化补贴1.2万户,即符合经适房购房标准的城市低收入住房困难或无房户家庭购买限制内面积的普通商品房在一定时间内补贴8万元/套,等于市场价40万元的房子,这一类购房者只要出32万元。一边是,2008年上半年,长沙市五区纯商品房销售21794套,非市场定价类住宅销售4181套,与此同期,长沙五区纯商品房批准预售501.78万平方米,即40375套,非市场定价类住宅供应5093套。全年预计批准预售面积达1000万平方米,基本可以估计全年供应量在80000套以上。
这些数据摆在一起,相信大家就可以看到此次楼市新政的影响力所在。一个是下半年新增1.2万套需求(理论),一个是上半年销售量只有21794套的市场状况。
显然,这样的政策既满足了开发商希望激活市场销量的要求,又让城市低收入家庭购房压力明显减轻,更节约了财政支出成本,还可以将原计划的经适房用地改为商品房用地,卖出更好的价钱。
如此至少三赢的政策能不产生良好的效果?
随之而出的二手房交易税费下调、公积金贷款首付下调、货款年限延至30年、贷款额度提升,缴存面强制性扩大以及房地产行业税费的清理、地产环境的严格管理等新政,无不都是极具针对性和现实操作意义。对楼市的推力之大,自然也就不容置疑。
低迷半年之久的长沙楼市,或许,从此可以大松一口气,房价趋势也可能仍将站稳。
只是,如何防止开发商借机重返闭门喊价的神坛,如何防止未来楼市重蹈疯狂的结局,在这些随之而来无法回避的潜在危机面前,救市,效果或者不容置疑,但其推进之路无疑也将危机四伏。
玩笑地说,这就像预测,不救吧,挨骂,救吧,找骂,救过了头,只怕就不是骂的问题了。

救市,期待楼市健康与理性回归的救市,如此机遇与挑战并存,如此任重道远!
                                                    (文/ajong)



 

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