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【佛学与商道、管理】

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噶玛慈诚●周文:佛教藏密噶举派瑜伽行者,非出家人。美国杜克大学管理心理学博士,AMC安盛管理顾问机构、亚洲佛商公益基金会创始人。

 
 

捂紧钱袋,继续观望  

2008-10-29 01:05:40|  分类: 顾问手记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     尽管地方政府纷纷出台救市政策,中央政府也出台了旨在减轻消费者购房负担的政策,可从近日的市场表现来看,这些利好未能很好激发市场需求,成交量低迷的状况并未改观。最近,很多人就买房事宜征求我的意见,对此,本人的观点是,在目前的市场态势下还是暂缓买房为好,理由如下:

一、国际金融危机对中国经济的冲击导致部分企业及个人受损,控制奢侈性消费是明智选择。  

   受金融危机影响,美国乃至全球的实体经济都有可能受到较大的负面冲击,并可能拉长调整周期。目前我国经济对外依存度较高,全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响,这样,将有部分人的收入状况受到很大的影响。在这样的市场态势下,控制奢侈性消费尤其是房产消费是明智的选择

二、政府救市促使开发商降价以期激发市场需求。

    从地方政府到中央,都先后出台了针对房市的救市政策。尽管这些政策没能从根本上改变人们的心理预期,没能很好激发市场需求,可对于开发商而言,却是降价良机,因为,有了购房相关税费的优惠,部分观望的消费者将有投入购房行列的可能。这样,开发商势必加大降价幅度并且持续降价以期激发市场需求。因而,若在此时买房,则导致资产缩水的可能性是非常大的。

三、开发商资金压力仍没有得到缓解。

   商业银行对房地产开发和个人房贷的门槛一步步抬高,习惯为房地产项目垫付工程款的建筑行业,对开发商的信心也在一点点丧失。许多房地产项目,开发商只投入20%-40%资金,总承包单位、分包单位、钢材商、水泥商整个工程建设的一整个产业链承担了其余60%-80%的开发成本。建筑工程债务案件中,1个亿的工程甚至可以打出六七个亿的官司,一荣俱荣、一损俱损,建筑商逼债、融资无门、销售不力,导致房产商不得不降价销售以图快速回笼资金进而度过难关。这样,房价必将还有较大的下跌空间。

四、中国房价已经处在下行通道,此时买房将导致资产缩水。

    目前,中国房价已无可争议地进入下行通道,各地房价都在出现不同程度的跌幅。可从其跌幅来看,仍有很大的下跌空间(开发商开打价格战便是明证)。若在此时买房,则在后期房价下跌过程中必将导致买房者的资产缩水。

五、房产投资客的割肉出逃将日益增多,暂缓买房将能淘到性价比较高的房子。中国经济增速放缓预期强烈、浓烈的市场观望气氛、资金压力的增大、政府救市等因素令投资客割肉出逃的现象日益增多。这样,暂缓买房将有助于淘到性价比高的房子。

六、房产市场供大于求局面将持续很长一段时间。

   随着政府保障性住房的日益增多,开发商新盘的不断推出,目前经济形势所引发的需求不旺等因素将令供大于求局面将维持很长一段时间。而在供大于求的市场状态下,房价下跌是一种必然。因而,暂缓买房将不仅利于自己增加选择余地,更可以在买房时省出一笔客观的钱。

七、建材、人力、土地等构成房屋成本的主要因素将出现较大跌幅。受宏观经济影响,在未来很长一段时间内,建材、人力资源、土地的构成房屋成本的主要因素将出现一波较大的跌幅,成本降低将直接导致房价下跌。因此,在目前的市场态势下保持观望,暂缓买房是明智的选择

八、房企整合将令房屋成本大为降低,房价下跌是必然。

   房产行业低迷,令房企整合成为一种必然趋势。在目前的市场态势下,很多企业深知依靠自身力量已不足以应对市场风云。这样将有部分企业在销售不畅、融资乏术、资金吃紧的情况下寻求战略合作以期共渡难关。他们会通过资源共享、优势互补、形成合力实现共赢。而房企整合的最大可能是房产开发、销售、设计等各个环节的整合,如,开发商、代理商、建筑设计商进行合并,因为,这样的整合将大大降低房屋成本,从而增强企业的竞争力、抗风险能力,而成本降低必将导致房价下跌。这样,暂缓买房静观其变是上佳的选择。

九、银行拍卖的房屋将会逐渐增多,届时可淘到性价比高的房子。

    随着房价的进一步下跌以及企业债务纠纷、开发商难以如期还清贷款、投资客难以应对亏损等现象的增多,被银行收回的房子将日益增多。这样,暂缓买房将可以淘到性价比较高的房子。

十、为了应对席卷全球的经济危机,政府必将加大保障性住房的投放力度。

   美国政府接管“两房”和美国国际集团、五大投行发生巨变,华盛顿互惠银行破产倒闭,美联银行出现危机等一系列事件,表明美国次贷危机已演化为金融危机。尽管美国通过了7000亿美元的《2008年紧急经济稳定法案》,各主要央行向市场注入巨额流动性,欧洲各国也相继宣布对私人存款提高担保额度或提供无限担保,但信贷紧缩并未缓解,全球各主要股市仍震荡走低,国际汇市也出现宽幅振荡,显示投资者信心依然不足。

   在这样的宏观经济环境下,无论政府如何刺激楼市,都不会引发购买热潮。因为,消费者在经济不景气的心理预期之下,绝大多数人将选择捂紧口袋,力争安然度过这场危机。而构建和谐社会、促进民生发展是中国政府长期的战略决策,在市场难以满足百姓安居需求的情况下,政府必然加大保障性住房的投放力度,这样,房价必将大幅下跌。

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