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【佛学与商道、管理】

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噶玛慈诚●周文:佛教藏密噶举派瑜伽行者,非出家人。美国杜克大学管理心理学博士,AMC安盛管理顾问机构、亚洲佛商公益基金会创始人。

 
 

降价,是房产商通往天堂的唯一道路  

2009-03-02 13:32:29|  分类: 顾问手记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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疯狂如2007年,一个个地王、楼王此起彼伏,一批批消费者彻夜排队购房、一场场房交会人山人海。犹如花开极致时,就是花谢的开始。在房地产市场异常火爆的背后,就是优胜劣汰、行业调整的开端。但是,更多的人不会去思考,因为很少有人冷静下来。

时间来到了2007年底,房地产销售已开始略显疲态。同样在当时当了几次地王的行业老大万科,

开始调转航向,果断在全国范围内,接二连三的大规模降价。行业内群起而攻之,嗤之为“行业败类”。万科降价了,同行笑了,笑着等待看好戏上演,期待老业主攻击、预判销售依旧萎靡。是的,万科老业主大闹售楼处,然而销售量却是出奇的火爆。同行不笑了,报之以酸葡萄心理,觉得这是杀鸡取卵、破坏行规。

万科降价了,用销售量狠狠扇了曾经“大笑”的同行。同时,这重重的巴掌声,也敲响了业内人士反思的序曲,开始陆续有人喊出了“降价才是出路”这样掷地有声的结论。然而,开发商们依旧死守高房价,等待房地产的春天来临。

精明如开发商,集体性的沉睡,看似不容易理解,其实细细道来,也不难明白。

其一:谎话说了一千遍,连自己都信了。开发商依然是言论的主角,掌握着大部分话语主阵地,打开电视、翻开报纸、进入网络世界,、什么土地稀缺、什么刚性需求旺盛等支撑着他们高房价的“理论基础”。开发商原本给自己壮胆的话,说多了,同行也拿来忽悠消费者,说着说着,自己也就信以为真了。

其二:没跌倒过的孩子,不知道摔跤有多疼。以房地产产业为主业的香港四大家族,由于经济体制的差异,经历过多次房地产行业大调整,挫折中走来的他们,显得更为谨慎,面对风吹草动,敢于果断降价自救。然而,作为内地的开发商,可以说一直顺风顺水,不知道调整为何物(90年代初海南房地产风暴一定程度上,仅限局部,对于更多的开发商来说只是历史而不是亲历者,2005年的房地产宏观调控也只是小调整而已),自然也不懂得降价来自保。

其三:心存幻想,不懂得现实与理想的差距有多远。“要死也是银行先死”,这看似泼皮无赖的话,确实来自开发商。你能想象这是怎么样的一副嘴脸吗?以为借了钱,真成了爷,一脸大不了鱼死网破的“大义凛然”。现实是,房地产开发贷款占到银行总贷款额约为6%,房地产按揭贷款占到银行贷款总额约为11%,也就是说总额也就是17%左右,这显然还不至于让银行破产。就像当初金融危机下的香港,房地产贷款额度大于17%,也没见银行倒闭。以为“绑架”了银行,自己可以脱身,显然行不通。

笔者说了这么多,自己也明白没那能耐,让开发商醒来,从而立马降价自救,减少行业调整的时间。但是,有一个关键点,可以让他们迟早选择降价——口袋的余粮。众所周知,开发商在2007年的销售火爆,据统计销售收入为2.9万亿左右,然而购买土地的支出也是同样惊人——3.1万亿左右。也就是说,销售收入的钱都拿来买土地了,还不够。当口袋的余粮一天天减少,融资越来越难,销售迟迟打不开,此时,降价成了唯一回笼资金的有效方法。

当降价成为一种必然,问题转移到了什么时候降价最为合理。笔者的建议是:当机立断。原因在于,此次房地产行业的调整,不仅仅是房地产行业自身调整的需要,同时也是受全球范围内的经济危机影响。从现状判断,此次的经济危机,持续时间不会太短,至少也得到2011年回暖。面对降价,一部分刚性需求者会认为物有所值而选择购买,同时相当一部分原本刚性需求者,由于对未来经济预期差,继续选择持币待购,所以说,面对降价,能够及时出手的消费者数量在一定范围内,大部分会在经济大形势好转时才选择购买。僧多粥少,先降价者,自然占得先机。否则只能等待经济复述,可是对于大多数开发商来说,能够再等上两年吗?

事物总是那么辨证:不明白钱为什么来得这么快,当失去的时候也自然是不明不白。扪心自问,这几年房地产开发商主要是通过产品输出,为客户创造价值来获得发展,还是通过城市发展、土地红利来获取利润?如果没答案,那毫无疑问答案是否定的。

有人抛去沉重的负担,提早上岸;有人舍不得那一身看似的利益,溺水身亡。降价,这是通往天堂的唯一道路。

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