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【佛学与商道、管理】

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噶玛慈诚●周文:佛教藏密噶举派瑜伽行者,非出家人。美国杜克大学管理心理学博士,AMC安盛管理顾问机构、亚洲佛商公益基金会创始人。

 
 

价降30%,房地产行业自然振兴  

2009-03-05 11:15:13|  分类: 顾问手记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不知道这些开发商的心态是怎么来的,也许是前两年的暴利已经让他们忘乎所以,才会变得如此自负。我们应该知道,这么多年,许多开发商都是在政府的庇护下才混得人模人样,又赶上各种资金轮番炒作,三四线城市房价开始补涨,连阿猫阿狗都会做开发商。在这种大的环境下,运营一两个成功的项目,带有很大的偶然性。

客观地看,中国的大多数开发商只是一个房地产项目的运营商,属于服务业,与日本、美国的开发商是两个完全不同的概念。你除了会拿地,会搞贷款,你还会什么呢?换句话来说,你除了会买通地方政府的官员和银行高管,你还有什么技术堪称一流?

从所有权来看,房地产行业应该是中国民营企业占有股份最多的行业,能源行业具体由国家资本垄断,所以振兴与否当然是由国家说了算,虽然能源问题关系着国计民生、关系着中国经济未来能否持续发展、能源安全等重要战略问题,但是能源最终的发展只有国家说了算,没有人会打破脑袋为能源行业去向管理层争什么十大振兴行业。

     而房地产行业则不同,中国目前的土地供应是政府的独家买卖,而土地的下家就是房地产公司,房地产行业基本都掌握在房地产大佬这样的民营老板手中,房地产老板在国内基本都是手眼通天的人物,听听近期河南省将土地交易审批盖章从原来160多个精简为20 几个就可以看出,房地产企业的能力有多强大,一般人根本没有能力跑通160多个环节批下土地,只有手眼通天的房地产老板才具备这样的实力。这也就造成了中国法律界的坏圈,只要房地产老板经济犯罪,必然会稍带进去几个有经济问题官员。

     其次,房地产行业对经济的拉动作用是无人可比的?

     房地产被列入振兴行业的主要论调是,房地产投入一百元,就会拉动近170元左右的消费。所以激活房地产行业对中国经济是必须的。

     在这种论调下国家没有出台支持房地产的政策前,许多地方政府都已经急不可待地启动本地的房地产行业救市方案,如封杀已久的买房办户口政策在几个大城市已经再次成为促销卖房的手段。户口问题历来是国内最难平衡的制度,许多人打破脑袋想尽办法都解决不了的事情,房地产大佬们为房子卖不出去发出一声叹息,户口问题就马上变成了房地产大佬的促销手段。

     房地产市场真能拉动内需吗?高价的房地产对于老百姓来说应该是人生当中最大的支出,一生最大的支出当然能够拉动内需,但是在政府降低税费,老百姓掏腰包拉动内需的同时,我们还应该看到,老百姓掏出的真金银真的能起到刺激消费的作用吗?

     错!我认为目前激活高价的房地产市场,不但不能拉动内需,反而会极大的损害中国经济的长远发展。

     首先高价的房地产支出,使买房者不得不承担高额的贷款利息,购房者买入房地产后,不得不减少其他正常开支,甚至由于高额的房地产支出和快速下降的房地产价格,造成许多人在不知不觉中变成负资产的“负翁”。

     房地产振兴的受益者只是少数群体----房地产大佬,房地产大佬这个少数群体对中国经济刺激内需的拉动作用能有多大?他们能力再强,再扩大内需,每天晚上也就只能睡在一张床上,每次出门也就只能坐在一辆车上,每顿饭也只能吃一个人的饭量,每次旅游也就只能买他一个人的门票,每次结婚登记办喜事也就只要登记一次….况且房地产大佬们的主要消费可能并不在国内,海外才是他们开心消费的天堂!然而在诸如汶川大地震等社会真正需要他们捐赠时,他们却….所以如果房地产行业真的在目前的高房价下激活了,房地产大佬们快乐潇洒奋力扩大内需的背后却是无数吃不饱、累死累活一年甚至可能拿不上工资的农民工,无数家庭勒紧裤腰带将几十年积累的积蓄换成这个星球上价格最贵质量和环境都一般的房子,无数农民失去了赖以生存的土地滋生出大量社会问题…

 房地产价格永远是中国最坚挺的价格吗?

    房地产价格下降意味着房地产商的收入要下降,但是房地产价格下降对于国家有什么危害?房地产市场繁荣,成交量大,国家收的税金就多。市场的繁荣的前提是商品交易的买方有强烈的购买积极性,当然物美价廉的商品永远是销售最快的商品,目前房地产成交量极度萎缩,不是政府政策不支持,主要是房地产的价格依然太贵,如果在目前基础上房地产价格跌30%,房地产市场自然会马上繁荣起来。

     从2008年至今,股票价格跌了一半多,海外那些曾经无比坚挺的花旗银行、高盛、美国通用、国际原油都跌了一半多,有的甚至都跌成了零头,在基础商品的价值整体下调后,下流行业的商品自然也应该下跌,试想在目前环境下房地产企业的成本开支肯定要大大小于以前年度,银行利率降了,资金成本降低了;农民工找不到工作了,用人成本降低了;政府税收降了,税赋减轻了;油价跌了,机械、运输成本降低了;钢材水泥价格跌了,房屋建造成本下降了…房地产商还有什么理由维持高房价?如果现在房价不降就是在掠夺社会财富,是绝对不公平的!

    所以我认为政府完全没有必要出台房地产振兴规划,甚至应该打破目前只有房地产商才能批地盖房子的政策垄断,只要房地产行业按照市场真实的供求关系来调整房地产价格,我想房价降30%,房地产行业自然会不振自兴。

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